Opinión: El precio de la tierra, el acceso a la vivienda y otras bromas de la planificación urbana

Por: Elías Rosales. Todo tiene un precio, sólo hace falta quién pueda pagarlo, y eso aplica en todo; también en los negocios inmobiliarios. Desde que existe el capital, y la ley de la oferta y la demanda, la tierra se vende al que tiene los medios para pagarla. Pero, aún más importante, la tierra se vende al que tiene los medios para obtener los permisos, porque lo que para unos representa un proyecto de tres niveles para otros puede representar un proyecto de 10 o más niveles.

En México no cualquiera puede pagar la tierra, y para los que pueden pagarla, no cualquiera puede sacarle la rentabilidad necesaria para convertirla en negocio. Por eso es que somos un destino ideal para inversionistas extranjeros que encuentran en nuestro país, la oportunidad de hacer negocios con utilidades groseras por encima de los promedios que se podrían obtener dentro de los límites de la legalidad. Y no porque sean fraudes o proyectos de mala calidad, simplemente por el hecho de que no son viables para cualquiera.

Esto no se trata de un tema de discriminación o corrupción solamente, se trata de un problema enorme para la planificación urbana. Podemos encontrar zonas donde un terreno puede valer 8 veces lo que vale el terreno contiguo, sólo por el hecho de que en uno se pueden construir 2 niveles de vivienda unifamiliar y en otro 16 niveles de departamentos… literalmente. A la larga, el resultado son barrios de pobre planificación con problemas de accesos y transporte, con poblaciones mixtas que afectan la plusvalía de los inmuebles de mayor valor, y una sobrepoblación que no dispone de los servicios que requiere.

Actualmente existe un debate mundial sobre la discriminación en la planificación urbana, donde una parte exigen que los barrios tengan mayor pluralidad en la raza de sus pobladores, nivel socioeconómico y tamaños de vivienda, para eliminar los “barrios de ricos”, mientras que otros piden un mayor rigor en la planificación de la vivienda para proteger el valor de la tierra y disminuir las tazas de inseguridad. Sea una, o sea otra, lo cierto es que tiene que haber planificación, por el bien de los desarrolladores y los habitantes.

En México lo que se necesita es hacer más justo el precio de la tierra acorde al tipo de inmuebles que se pueden construir, con el fin de que los desarrolladores puedan ofrecer vivienda digna para todos los poderes adquisitivos, especialmente para los que menos tienen. De esa forma, la vivienda de interés social, podría integrarse de manera más orgánica a las grandes urbes en lugar de quedar como poblaciones satélite con pobre seguridad, falta de servicios y ausencia de transporte. Mientras que, por el otro lado, tendríamos desarrollos más uniformes, con acceso a una oferta comercial acorde a su poder adquisitivo y con oferta de empleo a una distancia razonable.

Urge plantear una ideología más clara en la planificación urbana para poner los cimientos de un futuro con mayor seguridad, mayor plusvalía y mejor acceso a la vivienda, para todos.

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Elías Rosales. Estratega de negocios, politólogo aficionado, vocal de la AMII Bajío (Asociación Mexicana de la Industria Inmobiliaria) y socio fundador de Capital C, desarrolladora de inmuebles comerciales y hoteleros.

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